Cesión de derechos fideicomisarios Inmobiliarios y Fideicomisos: Guía Legal Integral

En el entorno jurídico y patrimonial mexicano, la cesión de derechos fideicomisarios que tienen implicaciones inmobiliarias y el uso de fideicomisos representan herramientas clave para estructurar operaciones seguras, flexibles y eficientes en materia de bienes inmuebles. En SMPS Legal, contamos con una amplia trayectoria en el acompañamiento legal de este tipo de operaciones, ya sea en contextos personales, corporativos, fiduciarios o de inversión extranjera. Nuestro objetivo es proporcionar certeza jurídica, proteger el patrimonio de nuestros clientes y asegurar el cumplimiento normativo en cada paso, lo anterior sin perder de vista las múltiples alternativas que un fideicomiso puede brindar y la flexibilidad de estructurar operaciones inmobiliarias.

¿Qué es la cesión de derechos inmobiliarios?

La cesión de derechos fideicomisarios en la rama inmobiliaria es un acto jurídico mediante el cual una persona o empresa, denominada cedente, transfiere a otra, el cesionario, los derechos adquiridos sobre los derechos fideicomisarios emitidos por cierta institución facultada para actuar como fiduciario y, de esta forma, de manera indirecta se adquiere la titularidad de ciertos derechos y obligaciones sobre un inmueble. A diferencia del contrato de compraventa, en el que se transmite el dominio pleno, la cesión de derechos fideicomisarios transfiere únicamente derechos personales. 

Este mecanismo es común en contextos donde existen co-inversiones, es decir uno de los fideicomitentes aporta terreno, mientras que algún otro fideicomitente aporta construcciones u otro tipo de bienes o derechos que permitan llevar a cabo el desarrollo inmobiliario en cuestión. Su flexibilidad lo ha convertido en una figura especialmente útil en mercados emergentes, zonas con procesos de escrituración complejos o situaciones donde la regularización de la propiedad requiere tiempo.

Modalidades de forma de transmisión de inmuebles: compraventa y a través del  fideicomiso

En la práctica legal mexicana, existen dos modalidades predominantes para poder llevar a cabo la transmisión de propiedades inmobiliarias: la transmisión o enajenación directa del inmueble y la cesión de derechos fideicomisarios a través de fideicomisos inmobiliarios.

La enajenación consiste en la transmisión lisa y llana que conocemos como compraventa, lo cual permite llevar a cabo la transmisión de derechos relativos al uso, goce, disfrute y posesión del inmueble. Este tipo de transmisiones implica que la titularidad sobre el bien inmueble recae de manera directa sobre el adquirente de dichos derechos, sin que exista una estructura intermedia. Es mandatorio en términos de la legislación mexicana que las compraventas de bienes inmuebles se formalizan mediante escritura pública ante Notario y que dicha escritura se inscriba en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.

Por otro lado, la cesión de derechos en fideicomiso o cesión de derechos fideicomisarios a través de un fideicomiso implica la transmisión de los derechos y obligaciones que ostenta el fideicomisario titular de dichos derechos fideicomisarios. En este esquema, el bien inmueble es aportado al patrimonio del fideicomiso y pertenece legalmente a una institución fiduciaria, y el cedente transfiere su calidad de beneficiario a un nuevo cesionario, quien pasa a ser el nuevo fideicomisario. Esta cesión requiere la aprobación del fiduciario y, en algunos casos según lo pactado en el contrato de fideicomiso del resto de los fideicomitentes o fideicomisarios, y debe ajustarse estrictamente a lo pactado en el contrato de fideicomiso. Para la debida celebración de la cesión de derechos fideicomisarios, es necesario identificar con precisión a las partes, el número del fideicomiso y fiduciario del mismo y los derechos fideicomisarios objeto de la transmisión y firmar el convenio de cesión ante notario público.

¿Qué es un fideicomiso?

Un fideicomiso es un contrato mediante el cual una persona física o moral, llamada fideicomitente, transmite ciertos bienes, derechos, o recursos a una institución fiduciaria (generalmente un banco autorizado) para que los administre, conserve o transmita a favor de un tercero, denominado fideicomisario, conforme a los fines y condiciones pactados en el propio contrato. Hay que tener en cuenta que existen 3 tipos de fideicomisos: de propiedad, de administración y de garantía.

Los fideicomisos dependiendo el fin que se les otorgue, se caracterizan por ser figuras jurídicas que ofrece flexibilidad, protección patrimonial y control en operaciones complejas, especialmente en el ámbito inmobiliario, corporativo o financiero.

Elementos esenciales del fideicomiso: 

1. Fideicomitente: quien aporta los bienes o derechos al fideicomiso.
2. Fiduciario: institución autorizada para fungir como tal, cuya labor principal es velar por que los fines del fideicomiso se cumplan cabalmente en términos de lo que las partes pacten.
3. Fideicomisario: persona que recibe los beneficios o derechos derivados del fideicomiso.
4. Bienes fideicomitidos: se refiere a aquellos bienes tangibles o intangibles que se aportan al patrimonio del fideicomiso, pueden ser inmuebles, recursos financieros, acciones, derechos de crédito, etc.
5. Fines del fideicomiso: se refiere a los objetivos o propósitos específicos que las partes acuerdan en el propio contrato de fideicomiso, mismos que en todos los escenarios deben ser lícitos y estar claramente determinados para su debida ejecución.

contrato de cesión de derechos inmobiliarios y formalización jurídica

a validez de un contrato de cesión de derechos inmobiliarios o de derechos fideicomisarios depende de su correcta formalización. El contrato debe celebrarse por escrito e incluir elementos esenciales como los datos completos del cedente y cesionario, la descripción del inmueble, una cláusula clara de transferencia de derechos y, en su caso, el listado de servicios públicos vinculados al bien, como predial, agua o electricidad.

Cuando el inmueble aún no está registrado a nombre del cedente, no se puede celebrar una escritura pública; en estos casos, se firma un contrato privado que puede elevarse a escritura una vez regularizado el título. Para que la cesión tenga efectos frente a terceros, es indispensable su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, lo cual otorga oponibilidad y seguridad jurídica a la operación.

En el caso de fideicomisos, contar con un modelo de cesión de derechos fideicomiso y revisar el contrato con especial cuidado ayuda a evitar contravenir cláusulas restrictivas, condiciones de reversión o disposiciones internas del fideicomiso. En SMPS Legal evaluamos cada contrato con base en el Código Civil aplicable, la legislación local y las cláusulas específicas del instrumento fiduciario.

Aspectos fiscales y riesgos legales

Desde una perspectiva fiscal, es esencial determinar si la cesión de derechos fideicomisarios constituye una enajenación. De ser así, pueden generarse obligaciones como el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) u otras contribuciones, dependiendo de la ubicación del bien. 

La cesión mal estructurada puede dar lugar a conflictos en el reconocimiento de la propiedad ante autoridades fiscales o judiciales, o incluso a sanciones por incumplimiento.

La cesión de derechos fideicomisarios también implica ciertos riesgos legales que deben anticiparse. Toda vez que la cesión de derechos fideicomisarios implica la transmisión indirecta de derechos sobre cierto inmueble, podría no realizarse un debido proceso de due diligence, dado que la adquisición del inmueble no se realiza directamente como si ocurre en una compraventa, por ello resulta importante tener en consideración que es necesario confirmar la existencia de gravámenes sobre el inmueble, o bien, sobre los propios derechos fideicomisarios, revisar los términos y condiciones bajo los cuales la cesión de derechos fideicomisarios se entiende valida y agotar cualquier procedimiento de derechos de preferencia, así como revisar el alcance de los derechos y obligaciones para las partes pactados en el fideicomiso, ya que la adquisición de los derechos fideicomisarios significa una adhesión y aceptación al clausulado pactado en el fideicomiso. Para mitigar estos riesgos, en SMPS Legal realizamos auditorías legales integrales, verificamos la situación del inmueble, revisamos antecedentes legales y fiscales y aseguramos el cumplimiento de cada paso del proceso conforme a la ley y analizamos las implicaciones legales y fiscales para nuestros clientes.

Derechos reales inmobiliarios: fundamento de toda operación

Para comprender la estructura legal de una cesión o de un fideicomiso, es necesario conocer la naturaleza de los derechos reales inmobiliarios. Un derecho real es una figura jurídica que otorga a su titular una facultad directa e inmediata sobre un bien inmueble. A diferencia de los derechos personales, que implican una relación entre dos personas, los derechos reales se ejercen sobre el bien mismo y son oponibles frente a terceros, lo que se conoce como eficacia “erga omnes”.

El Código Civil mexicano clasifica los derechos reales en función de su propósito. Los derechos de goce permiten utilizar y disfrutar del bien (como el usufructo, el uso, la habitación o la servidumbre). Los derechos de adquisición facultan al titular para adquirir un bien ya sea de forma lisa y llana o bajo ciertas condiciones que pudieran pactarse (reservas de dominio, condiciones suspensivas o resolutorias). Por último, los derechos de garantía, como la hipoteca o la prenda, aseguran el cumplimiento de obligaciones sin transferir la posesión del bien.

Los derechos reales más frecuentes en operaciones inmobiliarias incluyen la cesión de derechos de propiedad, la propiedad, el usufructo, la servidumbre, el derecho de superficie (regulada en algunos estados de la Republica Mexicana) y la hipoteca. Cada uno de ellos requiere inscripción en el Registro Público para tener efectos legales frente a terceros. La correcta estructuración de estos derechos resulta esencial en compraventas, fideicomisos, sucesiones, donaciones, esquemas de copropiedad o financiamiento garantizado.

Marco general del derecho inmobiliario y urbanístico

El derecho inmobiliario mexicano constituye una rama del derecho privado que regula las relaciones jurídicas vinculadas a bienes inmuebles. Abarca desde operaciones tradicionales como la compraventa, comodatos y el arrendamiento, hasta figuras más complejas como los fideicomisos, joint ventures, servidumbres y copropiedades. También contempla el régimen de propiedad en condominio, fundamental en desarrollos verticales o de uso mixto.

Este marco legal se complementa con el derecho urbanístico y ambiental, que regula el uso del suelo, el ordenamiento territorial y los requisitos para la ejecución de proyectos urbanos. Aspectos como la compatibilidad de uso, densidad permitida, restricciones ambientales o licencias de construcción derivan del derecho urbanístico, mientras que su instrumentación se ejecuta mediante contratos y actos jurídicos propios del derecho inmobiliario.

En SMPS Legal acompañamos a nuestros clientes en la estructuración y negociación de todo tipo de proyectos inmobiliarios, como pueden ser habitacionales, comerciales, industriales, hospitalario, de salud, entre otros.

Aplicaciones prácticas, inversión extranjera y nearshoring

La cesión de derechos y los fideicomisos inmobiliarios tienen múltiples aplicaciones prácticas, tanto en operaciones individuales como en estrategias corporativas. Son especialmente útiles en contextos de inversión extranjera, compras estratégicas de terrenos industriales o expansión de infraestructura en zonas clave para el nearshoring.

Estas figuras permiten estructurar operaciones sin necesidad de modificar a quien detenta el título de propiedad. En casos más sencillos, puede bastar con una carta de cesión de derechos simple, siempre validada por un notario o abogado, lo que pudiera llegar a agiliza trámites, protege activos y permite ejecutar decisiones de negocio con mayor flexibilidad. En escenarios donde el tiempo, la fiscalización o la certeza jurídica son determinantes, contar con un esquema fiduciario con diversas aristas y posibilidades puede marcar la diferencia.

Conclusión sobre la cesión de derechos en fideicomiso y derechos de propiedad

La constitución de fideicomisos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios es sin duda una alternativa sumamente útil que permite empatar temas de negocio con una estructura legal sólida. Los fideicomisos y la cesión de derechos fideicomisarios en la actualidad es una herramienta legal valiosa, versátil y eficaz para quienes buscan seguridad jurídica en la adquisición, transmisión o estructuración de bienes inmuebles en México. Su correcta implementación exige una visión integral del marco normativo, una comprensión clara de los derechos y obligaciones que este tipo de contratos implican y una formalización rigurosa que asegure su validez y oponibilidad.

En SMPS Legal, brindamos asesoría legal personalizada, sólida y estratégica para cada tipo de operación. Acompañamos a nuestros clientes desde la planeación inicial hasta el cierre de cada una de las operaciones, garantizando que cada paso del proceso se alinee con sus objetivos patrimoniales y con el cumplimiento estricto de la ley.