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Fideicomisos inmobiliarios en México: por qué la zona restringida limita la inversión extranjera
CIUDAD DE MÉXICO, MÉXICO, 6 de noviembre, 2026 – El régimen de fideicomisos exige autorizaciones individualizadas para cada inmueble residencial adquirido por extranjeros y añade costos, plazos y exigencias legales a las operaciones inmobiliarias. ¿Cómo equilibrar la protección jurídica de la zona restringida con la flexibilidad que demanda la inversión inmobiliaria internacional?
¿Por qué la flexibilidad es una de las principales virtudes del fideicomiso en la práctica corporativa e inmobiliaria de México? En principio, porque es posible constituir vehículos con patrimonio inicial simbólico e incorporar activos posteriormente. Sin embargo, esta ventaja desaparece cuando extranjeros buscan adquirir inmuebles residenciales en la zona restringida.
En ese ámbito, la autonomía fiduciaria encuentra límites en el orden público y en la interpretación formalista de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), conforme a la Ley de Inversión Extranjera (LIE) y su reglamento (RLIE).
La paradoja es clara: una figura diseñada para facilitar la administración patrimonial queda sujeta a restricciones que dificultan su utilización en el mercado residencial.
Una estructura obligatoria, no una alternativa patrimonial
El artículo 27, fracción I, constitucional, restringe la adquisición directa de tierras y aguas por extranjeros dentro de una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros en las playas. De hecho, los intentos de reforma de 2010 y 2013 no se consolidaron.
La LIE distingue entre inmuebles comerciales o industriales y residenciales. En los primeros, las sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros pueden adquirir el dominio directo (artículo 10, fracción I). Para inmuebles habitacionales en zona restringida, los artículos 10, fracción II, y 11 impiden la propiedad directa de extranjeros y de sociedades mexicanas con esa cláusula.
Por eso, el fideicomiso en zona restringida (FZR) no es una opción de sofisticación patrimonial, sino el conducto legal para ejercer facultades de uso, goce y aprovechamiento económico.
El permiso de la SRE se otorga exclusivamente a la institución fiduciaria; el extranjero participa como fideicomisario. Conforme a criterios del Poder Judicial de la Federación, sus derechos no son reales sobre el inmueble, sino personales, de carácter crediticio frente a la fiduciaria.
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